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本文摘要：新的贷款市场报价利率（LPR）揭晓5天后，参照LPR定价的个人房贷利率也步入调整。

新的贷款市场报价利率（LPR）揭晓5天后，参照LPR定价的个人房贷利率也步入调整。8月25日晚，央行发布公告称之为，自2019年10月8日起，新的派发商业性个人住房贷款利率以最近一个月适当期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点构成。“加点构成”意味著央行给了银行自律调整的空间，不过央行同时限定版，加点数值一旦确认，整个合约期限内都相同恒定，且首套商业性个人住房贷款利率不得高于适当期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得高于适当期限贷款市场报价利率特60个基点（100个基点为1%）。

新的LPR报价较原本贷款基准利率更加较低，是不是意味著个人房贷利率也将上行？在新的LPR报价当天的吹风会上，央行副行长刘国强就曾具体，房贷利率虽由参照基准利率变成参照LPR，但最后出来的贷款利率水平要维持基本平稳。央行有关负责人25日在答记者问中更进一步称之为，与改革前比起，居民家庭申请人个人住房贷款，利息支出基本不不受影响。业内人士指出，无论是首套还是二套，都会和之前基本恒定。此前央行也给商业银行房贷利率调整所画出上上限，但没银行“一探究竟”，下潜幅度也多在10%-20%，目前大部分城市房贷利率稳定，主流稳定。

此次政策目的以稳定房地产预期居多。1 新政10月8日起个人房贷利率参考LPR央行8月25日宣告，自2019年10月8日起，新的派发商业性个人住房贷款利率以最近一个月适当期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点构成。此前央行已透漏过涉及信息。8月17日，为引领资金转入实体经济，央行发布完备LPR报价机制，对于新机制减少5年期以上的期限品种，央行有关负责人讲解，这是为银行派发住房抵押贷款等长期贷款的利率定价获取参照，也便于未来存量长年浮动利率贷款合约定价基准向LPR切换的平稳过渡。

8月20日，新的LPR（贷款市场报价利率）首次报价表明，1年期LPR为4.25%，较贷款基准利率较低10个基点，较原LPR叛6个基点；五年期以上LPR为4.85%。在随后的吹风会上，刘国强预告片，过几天央行将不会公布关于个人住房贷款利率政策的公告。根据近期公告，央行仍然给了商业银行自律调整的空间，向下调整可“加点构成”，加点数值不应合乎全国和当地住房信贷政策拒绝，反映贷款风险状况，合约期限内相同恒定。

向上调整中，全国范围内新的派发首套个人住房贷款利率不得高于适当期限LPR（按8月20日5年期以上LPR计算出来为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得高于适当期限LPR特60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算出来为5.45%）。央行称之为，省一级分支机构不应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确认辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点上限。2 看点借款人可誓约利率轻定价周期由于LPR一月报价一次，参考其定价的房贷利率也有重定价周期。

央行回应，借款人申请人商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商誓约利率轻定价周期。央行有关负责人说明称之为，利率轻定价是指贷款银行按合约誓约的计算出来方式，根据定价基准的变化确认构成新的贷款利率水平。公告具体个人住房贷款利率轻定价周期可由双方协商誓约，最较短为1年，最久为合约期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险分担和管理能力展开自由选择。

每次利率新的定价时，定价基准调整为最近一个月适当期限的LPR。中原地产首席分析师张大伟对记者回应，以前借款人申请人房贷，利率也是一年固定式一次。至于LPR一月报价一次，如果长年上行的话，否可以解读为存续期内后期房贷成本也有可能增加？张大伟指出无法这么辨别，因为现在无法确认长年LPR利率走势，即使LPR利率上调，银行认同是浮动的，会自由选择仅有周期平稳。

此外，目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，如果个人房贷期限不出这一范围内该参考哪个标准？央行有关负责人回应，1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有必要对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自律自由选择。参照基准确认后，可通过调整加点数值，反映期限利差因素。3 影响房贷利率不会维持基本平稳事实上，在LPR新的报价机制揭晓时，市场就曾经常出现了“降息”的理解。新政中，房贷利率参考的LPR较原本贷款基准利率更加较低，个人房贷利率否不会上行？在20日的吹风会上，刘国强就具体对此，要坚决“房子是用来寄居的、不是用来油炸的”定位，房贷利率虽由参照基准利率变成参照LPR，但最后出来的贷款利率水平要维持基本平稳。

“有一点是认同的，房贷的利率不上升。”8月25日，央行有关负责人在答记者问中再度特别强调，新规中首套、二套个人房款利率不得突破的上限，与当前我国个人住房贷款实际低于利率水平基本非常。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确认当地LPR加点上限。与改革前比起，居民家庭申请人个人住房贷款，利息支出基本不不受影响。

交行金研中心首席金融分析师鄂永健回应，新机制下新派发个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都和之前基本恒定。同时，央行各地分支行不会融合各地情况，规定加点上限。因此，新的个人住房贷款利率以求保持稳定，既不上升，也会明显增加利息开销。

该措施不利于在推展企业贷款利率上升的同时，防止房地产市场短路，反映了不以性刺激房地产为短期性刺激手段的意图。中原地产首席分析师张大伟指出，这个政策可以解读为受到影响，因为LPR认同不会上调，这种情况下为防止性刺激房地产，不能平稳房地产利率。

“如果全社会利率上调，分开房贷下跌，最后的结果不能是资金取道转入房地产。所以此次政策目的以稳定房地产预期居多。”他更进一步分析称之为，之前同类型的政策是拒绝房贷利率不得高于基准利率的70%，目前大部分银行继续执行的是首套房贷基准下潜10%-20%（大约5.39%以上），二套房债下潜20%-30%。

按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的确认标准，首套房贷款的一般都是没贷过款的刚刚须要，对他们而言首套房贷款利率有可能有点低，从政策预期看，先前有减少的可能性。未来政策应当针对这部分群体有定向的稳定利率。在新的LPR报价揭晓时，联讯证券首席经济学家李奇霖就曾认为，5年期报价4.85%，与1年期利差60个基点，较贷款基准利率曲线的利差（55个基点）不断扩大，5年期的LPR实际降幅偏窄，隐含了“房住不炒”，强化调控的政策原则。

记者了解到，有所不同城市间房贷利率还有一定差异。目前还包括北京在内的多数城市，首套房贷款利率在基准上下潜10%-20%，按照下潜10%计算出来，房贷利率为5.39%；而参考8月20日LPR报价，5年期以上为4.85%，若这些城市加点上限多于54个基点，则房贷利率高于目前5.39%的水平，借款人需要以较少的成本借到资金。

目前上海等地的银行首套房贷款利率可继续执行9.5腰，房贷利率为4.655%。如果按照8月20日LPR报价，5年期以上4.85%来看，上海地区在不加点的情况下，房贷利率上限有所提高，这些城市的借款人在政策落地（10月8日）前借款更加昂贵。

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